El auge de la construcción en Alicante tiene el dinero pero no las personas: la crisis de ejecución detrás de las cifras
La provincia de Alicante se encuentra en el centro de una paradoja que ningún volumen de inversión puede resolver por sí solo. Se han asignado miles de millones en fondos europeos de renovación. Los compradores extranjeros siguen inyectando capital en el mercado inmobiliario costero a niveles récord. Los volúmenes de transacciones se mantienen estables en torno a las 38.000 ventas anuales. Sin embargo, la plantilla necesaria para convertir ese capital en edificios terminados, viviendas renovadas y rehabilitaciones energéticamente eficientes no ha crecido en proporción. El sector de la construcción de la provincia emplea a 42.100 trabajadores registrados, todavía un 8% por debajo de su máximo de 2007, pese a que las exigencias de producción han superado, en varias categorías, las de aquella época.
La brecha entre el capital disponible y la mano de obra disponible no es algo abstracto. Se manifiesta de formas específicas y cuantificables: encontrar un gerente BIM sénior en este mercado lleva ahora una media de 112 días. El 34% de los proyectos de renovación aprobados sufrió retrasos superiores a seis meses en 2024 por falta de contratistas disponibles. Los especialistas en eficiencia energética —los profesionales más necesarios para cumplir los plazos de ejecución de los fondos europeos— están siendo retenidos con vehículo de empresa y acuerdos de participación en beneficios más propios de directivos que de técnicos de nivel intermedio. El dinero está aquí. Las personas, no.
Lo que sigue es un análisis de por qué Real Estate y Construcción ha alcanzado este punto de inflexión, dónde se encuentran las carencias de talento más agudas y qué deben comprender las organizaciones que operan en esta región antes de intentar contratar a los líderes y especialistas que determinarán si miles de millones en capital producen resultados o quedan sin ejecutar.
Un mercado donde el capital ha superado al capital humano
La tensión central en el sector residencial y de construcción de Alicante no es la falta de demanda, sino la falta de personas para satisfacerla. España asignó 6.800 millones de euros en fondos Next Generation EU para la rehabilitación de viviendas, según el Plan de Recuperación del Gobierno de España. La provincia de Alicante ha tramitado 4.200 solicitudes de subvención desde 2021, con un 68% concentrado en aislamiento de fachadas y mejoras de climatización. Se prevé que el subsector de la renovación crezca un 18% en 2026 a medida que se acerquen los plazos de ejecución de los fondos NGEU.
Pero las proyecciones de crecimiento presuponen una plantilla capaz de ejecutar. El sector de la construcción de la provincia no ha reconstruido la capacidad perdida durante la crisis de 2008. Con 42.100 trabajadores registrados, los efectivos se sitúan por debajo de los niveles previos a la crisis, incluso cuando la complejidad del trabajo ha aumentado. Los proyectos de renovación modernos requieren coordinación BIM, certificación energética y cumplimiento de códigos de edificación actualizados. No son tareas que pueda asumir el mismo colectivo de trabajadores que levantaba bloques de pisos hace quince años.
Esta es la tesis sobre la que se construye este artículo: la inversión en renovación no ha reducido las necesidades de personal; ha sustituido un perfil de trabajador por otro que aún no existe en número suficiente. El capital se ha movido más rápido de lo que el capital humano ha podido seguir. La provincia cuenta con la financiación, la demanda extranjera y el marco regulatorio para acometer una mejora generacional de su parque de viviendas. Lo que no tiene es suficientes gestores BIM, auditores energéticos ni supervisores de proyectos de rehabilitación para ejecutar el trabajo dentro de los plazos vinculados a esa financiación.
Las implicaciones van más allá de las empresas constructoras. Cada promotor, contratista de rehabilitación, agencia inmobiliaria e inversor institucional que opera en este mercado compite por el mismo grupo limitado de profesionales. Las organizaciones que comprendan esta dinámica adaptarán sus estrategias de contratación en consecuencia. Las que no lo hagan verán cómo el capital permanece inactivo mientras los plazos se agotan.
Compradores extranjeros, capital récord y una demanda que no se detendrá
44% de cuota de transacciones extranjeras y el cambio en el perfil del comprador
La provincia de Alicante registra la mayor proporción de transacciones residenciales extranjeras de toda España. En el tercer trimestre de 2023, los compradores extranjeros representaron el 44,5% del total de compraventas, frente a una media nacional del 14,6%, según los Registradores de la Propiedad de España. Esa cuota se mantuvo estable a lo largo de 2024.
La composición de compradores, sin embargo, está cambiando de maneras relevantes para el mercado de talento. Los compradores británicos siguen siendo la nacionalidad individual más numerosa con un 12,8% de las transacciones extranjeras, seguidos de los alemanes con un 8,4% y los belgas con un 7,1%. El movimiento más notable es el de los compradores estadounidenses, cuyo volumen de transacciones aumentó un 127% interanual entre 2022 y 2023. Se espera que los compradores escandinavos compensen cualquier posible descenso en la demanda británica hasta 2026, dada la volatilidad de la libra frente al euro. Según datos de correlación histórica de los registradores de la propiedad de España, cuando el par GBP/EUR se sitúa por debajo de 1,15 €, el volumen de transacciones británicas ha tendido históricamente a descender. La diversificación de la base de compradores no es un lujo. Es una necesidad estructural.
Lo que esto implica para las necesidades de talento
Cada nacionalidad de compradores trae consigo expectativas de servicio distintas. Los compradores británicos esperan una gestión íntegra de la transacción en inglés, desde la primera visita hasta la firma ante notario. Los compradores alemanes y escandinavos exigen documentación técnica detallada, certificaciones de eficiencia energética e informes del estado del edificio que son estándar en el norte de Europa pero que no se producen de forma habitual en las transacciones españolas. Los compradores estadounidenses, más nuevos en el mercado, necesitan orientación a través de estructuras legales desconocidas: el proceso del NIE (número de identificación de extranjero), la normativa de comunidades de propietarios y las restricciones de la Ley de Costas.
Esta diversidad en las expectativas de los compradores es lo que convierte la captación de talento inmobiliario de lujo multilingüe en este mercado en algo tan complejo. Un agente capaz de cerrar una venta con un jubilado británico en Torrevieja no es necesariamente el agente que puede gestionar la adquisición de una villa de 2 millones de euros en Jávea por parte de una familia alemana, incluyendo las expectativas de auditoría energética y la documentación del alcance de la renovación. El perfil de competencias es más específico de lo que parece desde fuera del mercado.
El cuello de botella del BIM y la construcción digital
El puesto que genera mayor fricción en la contratación dentro del sector de la construcción de Alicante es el de BIM manager. El Building Information Modelling ha pasado de ser opcional a resultar esencial a medida que la complejidad de las renovaciones ha aumentado. Los códigos de edificación actualizados, los requisitos de certificación energética y las exigencias de coordinación de los proyectos financiados con NGEU requieren una gestión digital de la construcción que era poco frecuente en este mercado hace cinco años.
Los puestos de BIM manager sénior en la Comunidad Valenciana permanecen sin cubrir una media de 112 días, frente a los 78 días de 2021, según la Guía Salarial del Sector de la Construcción de Randstad España. La Federación Empresarial Valenciana de la Construcción (FEVEC) informa de que el 67% de las pymes constructoras de la provincia citan el talento en digitalización como su principal cuello de botella en la contratación.
La razón estructural es clara. El sector de la construcción de Alicante está dominado por pymes con menos de 50 empleados. Estas empresas representan el 89% de las compañías constructoras de la Comunidad Valenciana. Un BIM manager que trabaja para un contratista de rehabilitación de 30 personas en Alicante gana entre 42.000 y 58.000 €. El mismo profesional en Madrid percibe entre 48.000 y 65.000 € de base, con acceso a proyectos comerciales y de infraestructuras a gran escala que ofrecen progresión profesional hacia puestos de liderazgo en tecnología inmobiliaria corporativa en CBRE, JLL o Colonial. A nivel ejecutivo, los directores de BIM y responsables de construcción digital ganan entre 68.000 y 92.000 € en Alicante, aún por detrás de sus equivalentes en Madrid.
La brecha salarial se agrava con una brecha de progresión profesional. Un BIM manager sénior en el mercado de pymes de Alicante toca techo antes que el mismo profesional en un mercado más grande. Madrid ofrece un recorrido desde la coordinación BIM a nivel de proyecto hasta el liderazgo en tecnología inmobiliaria corporativa. Valencia ciudad ofrece carteras de proyectos más amplias, incluida la ampliación del Puerto de Valencia. Alicante ofrece ventajas en estilo de vida y coste de la vida, pero estas no bastan para compensar las limitaciones profesionales de los profesionales ambiciosos en la mitad de su carrera.
Aproximadamente el 80% de los BIM managers cualificados en la Comunidad Valenciana están empleados y no buscan activamente nuevas oportunidades. La captación depende enteramente del headhunting directo y las referencias sectoriales. Los anuncios de empleo alcanzan, como máximo, a uno de cada cinco candidatos cualificados.
La crisis de ejecución en la renovación
Los plazos de los fondos europeos chocan con los límites de la plantilla
El crecimiento proyectado del 18% en la actividad de renovación hasta 2026 está impulsado por un plazo, no por una demanda orgánica. Los calendarios de ejecución de los fondos NGEU exigen la finalización del proyecto o el gasto comprometido antes de 2026. Esto crea una ventana comprimida en la que todos los contratistas de rehabilitación, auditores energéticos y directores de proyecto de la provincia tienen demanda de forma simultánea.
El riesgo de ejecución ya es visible. Según la Confederación Nacional de la Construcción, el 34% de los proyectos de renovación aprobados en la provincia de Alicante sufrió retrasos superiores a seis meses en 2024 debido a la falta de disponibilidad de contratistas. Los costes de mano de obra cualificada subieron un 7,3% en 2024, mientras que los costes de materiales se estabilizaron. La inflación no viene de los materiales. Viene de las personas.
Los profesionales más afectados son los certificados en Certificación Energética de Edificios (CEE) y en normativas de protección contra incendios. Estos especialistas se sitúan en la intersección entre el cumplimiento normativo y la construcción física. No pueden ser sustituidos por contratistas generalistas. No pueden formarse en semanas. La tasa de desempleo entre los auditores energéticos certificados en la provincia es del 3,2%, con una antigüedad media de 4,5 años en sus empresas actuales. Se trata de un mercado de talento pasivo en todos los sentidos.
Estructuras retributivas que evidencian la urgencia
Los contratistas pymes de Alicante han comenzado a ofrecer vehículo de empresa y participación en beneficios a supervisores de rehabilitación de nivel intermedio. Se trata de estructuras retributivas que, en la mayoría de los mercados, se reservan para directores o socios. Su aparición a nivel de supervisor de proyecto es un indicador adelantado de que el mercado de talento se ha tensado más allá de lo que los aumentos salariales convencionales pueden abordar.
Los consultores de renovación y eficiencia energética a nivel de especialista sénior perciben entre 35.000 y 48.000 € de base en Alicante. A nivel de dirección, la retribución alcanza entre 55.000 y 75.000 € más comisión por tramitación de subvenciones. Los incentivos no monetarios que se están incorporando sugieren que los rangos salariales por sí solos ya no son lo bastante competitivos para evitar que los profesionales experimentados sean captados por la competencia o atraídos por mercados más grandes.
La consecuencia para los plazos de los proyectos es directa. Cada mes que un puesto de director de proyecto de rehabilitación queda sin cubrir, un proyecto de renovación se paraliza. Cada proyecto paralizado acerca el plazo de ejecución del NGEU sin el correspondiente avance. El capital está disponible. Los permisos están concedidos. El cuello de botella es la persona que debe estar en obra coordinando el trabajo.
El mercado de talento inmobiliario de lujo al que nadie accede a través de portales de empleo
La segunda carencia crítica de contratación no se encuentra en la construcción, sino en la capa comercial que la sustenta. El mercado de segunda residencia de lujo de Alicante requiere consultores inmobiliarios internacionales que combinen competencias lingüísticas, gestión de relaciones con el cliente y un conocimiento profundo del derecho inmobiliario español y la normativa costera. Estos profesionales son prácticamente invisibles para los métodos de captación convencionales.
Cuando Engel & Völkers se expandió a Torrevieja y Dénia en 2023 y 2024, la firma necesitó 12 consultores internacionales sénior. Según informaciones de Alicante Plaza y Costa Blanca News, estas búsquedas solían prolongarse de cuatro a seis meses. El patrón consistía en captar profesionales de agencias competidoras como Lucas Fox o Coldwell Banker, con primas salariales del 20 al 30% necesarias para asegurar agentes con carteras de clientes extranjeros consolidadas.
Más del 90% de los agentes inmobiliarios de lujo con carteras de clientes extranjeros contrastadas en la Costa Blanca son candidatos pasivos. No se inscriben en ofertas de empleo. Se mueven cuando se les aborda con una propuesta atractiva, que normalmente combina una mayor retribución fija, mejores estructuras de comisiones o participación accionarial en modelos de franquicia. Los mejores agentes de lujo con carteras consolidadas pueden superar los 150.000 € en retribución total mediante comisiones, lo que genera una distribución bimodal en la que los agentes de nivel inicial ganan entre 28.000 y 36.000 € de base mientras que los de mayor rendimiento perciben múltiplos de esa cifra.
Esto convierte al mercado de agentes de lujo en uno donde los enfoques tradicionales de búsqueda de ejecutivos sencillamente no alcanzan a los candidatos que importan. Los agentes que generan los mayores volúmenes de transacciones son los menos propensos a responder a una oferta publicada. Es necesario identificarlos, abordarlos y presentarles una propuesta que justifique abandonar una cartera de negocio consolidada. El proceso de búsqueda habitual para estos puestos se asemeja más a la captación de directivos C-level que a la selección inmobiliaria estándar.
Málaga y la Costa del Sol compiten directamente por este mismo grupo de talento. Málaga ofrece mayor potencial de comisiones en propiedades de ultralujo por encima de los 5 millones de euros, mejor conectividad aeroportuaria internacional y acceso al AVE. La ventaja de Alicante radica en los compradores del norte de Europa, en particular los segmentos alemán, belga y escandinavo que prefieren el norte de la Costa Blanca. Pero esa ventaja solo se mantiene si las agencias pueden dotarse de consultores que hablen los idiomas adecuados y comprendan las expectativas de estos segmentos de compradores.
Restricciones urbanísticas, riesgo climático y la fricción regulatoria que multiplica la dificultad de cada contratación
Los retos de talento descritos anteriormente no existen de forma aislada. Se ven amplificados por un contexto regulatorio y medioambiental que dificulta más iniciar cada proyecto, más completarlo y más presupuestarlo.
Plazos de licencias y escasez de suelo
El tiempo medio para obtener una licencia de obra en el municipio de Alicante es de 14,2 meses, frente a los 8,5 meses de Madrid. Este plazo afecta directamente a los flujos de caja de los promotores, la programación de los contratistas y la capacidad de retener equipos de proyecto durante períodos prolongados previos a la construcción. Un BIM manager contratado para coordinar un proyecto de rehabilitación puede esperar más de un año antes de que comiencen las obras. Durante esa espera, es un objetivo para cualquier competidor de la región.
La escasez de suelo en los municipios costeros se está acelerando. El suelo urbanizable vacante en zonas costeras ha disminuido un 34% desde 2018, según el Banco de España. Municipios como Benidorm y Orihuela han agotado el suelo edificable contemplado en sus Planes Generales de Ordenación Urbana. La Ley de Costas restringe la construcción en una franja de 100 a 500 metros desde la orilla. La nueva promoción se ha desplazado hacia el interior o hacia la regeneración de suelo ya urbanizado, lo que requiere competencias técnicas diferentes a las de la construcción sobre suelo virgen.
Se prevé que las nuevas licencias de vivienda se mantengan entre un 15 y un 20% por debajo de la demanda demográfica hasta 2026 debido a estos cuellos de botella urbanísticos. Las comarcas de la Vega Baja y la Marina Baja concentrarán la mayoría de las entregas de obra nueva. La Marina Alta, donde se encuentran los mercados premium de Jávea y Dénia, afronta graves restricciones de suelo que intensificarán la competencia por especialistas en rehabilitación frente a equipos de obra nueva.
Riesgo climático en la Vega Baja
La erosión costera y el riesgo de inundación en la comarca de la Vega Baja —que comprende Torrevieja y Orihuela Costa— están incrementando los costes de seguros y, según el Ministerio para la Transición Ecológica de España, devaluando determinados códigos postales entre un 5 y un 12%. Esto genera una implicación secundaria para el talento: los promotores y agencias que operan en zonas expuestas al riesgo climático necesitan capacidad de evaluación de riesgos que no formaba parte del perfil tradicional del sector inmobiliario ni de la construcción. Los consultores medioambientales, los profesionales de riesgo vinculados al sector aseguradorcom/es/insurance) y los directores de proyecto con conocimientos en materia climática son categorías de puestos emergentes que apenas existían en este mercado hace tres años.
El entorno regulatorio también está cambiando en lo relativo a los alquileres de corta duración. La Ley de Vivienda permite a los municipios limitar la actividad de alquiler turístico. Alicante ciudad y Benidorm están estudiando restricciones zonales que podrían afectar a la rentabilidad de la inversión en segunda residencia. Para el mercado de talento, esto significa que las agencias inmobiliarias necesitan profesionales que comprendan el riesgo regulatorio y puedan asesorar a compradores internacionales sobre las cambiantes hipótesis de rentabilidad. No es algo para lo que la mayoría de los consultores inmobiliarios de este mercado fueron formados.
Qué significa todo esto para las organizaciones que contratan en el mercado inmobiliario y de construcción de Alicante
La convergencia de estas fuerzas crea un entorno de contratación en el que los enfoques convencionales fracasan de forma sistemática. Los candidatos que necesita no están buscando. La brecha retributiva con Madrid y Valencia aleja al talento en mitad de carrera. La base empresarial dominada por pymes no puede ofrecer la progresión profesional que proporcionan los mercados más grandes. Y la complejidad regulatoria de operar en municipios costeros implica que, incluso cuando se encuentra al candidato adecuado, la negociación para incorporarlo debe contemplar factores que van mucho más allá del salario base.
Tres realidades definen este mercado en 2026.
En primer lugar, el plazo de ejecución del NGEU ha creado una emergencia de talento acotada en el tiempo. Cada contratista de rehabilitación, empresa de servicios energéticos y promotor con proyectos aprobados necesita a los mismos especialistas dentro de la misma ventana comprimida. Este no es un mercado en el que pueda permitirse publicar una vacante y esperar a que lleguen las candidaturas. Para cuando revise los currículos, los candidatos más fuertes ya habrán sido abordados directamente por tres competidores.
En segundo lugar, la diversificación de compradores extranjeros —de un mercado dominado por los británicos a uno multinacional— ha incrementado la complejidad de cada contratación de cara al cliente. Las agencias necesitan consultores capaces de operar en diferentes marcos regulatorios, idiomas y expectativas culturales. El grupo de candidatos que reúne todas estas competencias es menor que el número de agencias que intentan contratarlos.
En tercer lugar, el envejecimiento de la plantilla ha creado un problema estructural que la contratación por sí sola no puede resolver. Con un 38% de los trabajadores de la construcción mayores de 50 años y una incorporación de aprendices que cubre solo el 42% de las jubilaciones anuales, la provincia está perdiendo profesionales experimentados más rápido de lo que los reemplaza. Cada jubilación de un jefe de obra sénior o director de proyecto elimina conocimiento institucional que tarda años en reconstruirse.
Para las organizaciones que compiten por BIM managers, especialistas en rehabilitación y consultores inmobiliarios internacionales en este mercado, el enfoque de KiTalent en Búsqueda Executiva mediante Mapeo de Talento potenciado por IA está diseñado precisamente para condiciones como estas. Cuando el 80% o más de los candidatos cualificados son pasivos, la identificación y el contacto directo no son una mejora de la contratación convencional: son el único método que alcanza a los profesionales que necesita.
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Con una tasa de retención al año del 96% en 1.450 colocaciones ejecutivas y un modelo de pago por entrevista que elimina el riesgo de un retainer inicial, el enfoque está diseñado para mercados donde el coste de una búsqueda lenta se mide en proyectos paralizados y ventanas de financiación que expiran. Para los responsables de contratación que buscan cubrir puestos críticos de liderazgo en construcción, rehabilitación o sector inmobiliario en la provincia de Alicante, inicie una conversación con nuestro equipo de Búsqueda de Ejecutivos sobre cómo abordamos este mercado.
Preguntas frecuentes
¿Por qué es tan difícil contratar BIM managers en la provincia de Alicante?
El sector de la construcción de Alicante está compuesto en un 89% por pymes con menos de 50 empleados. Los BIM managers en este mercado ganan entre un 15 y un 20% menos que sus equivalentes en Madrid y afrontan una progresión profesional limitada más allá de la coordinación a nivel de proyecto. Aproximadamente el 80% de los profesionales BIM cualificados en la Comunidad Valenciana están empleados y no buscan activamente nuevas oportunidades. Esto significa que las ofertas de empleo solo alcanzan a una fracción del grupo disponible. Una contratación exitosa requiere la identificación directa de candidatos pasivos mediante Talent Mapping sectorial, no publicidad. La duración media de 112 días de vacante refleja este desajuste estructural entre los métodos convencionales y el comportamiento de los candidatos.
¿Cuánto ganan los profesionales sénior de construcción e inmobiliario en Alicante? Los BIM managers ganan entre 42.000 y 58.000 € a nivel de especialista sénior y entre 68.000 y 92.000 € a nivel de dirección. Los directores de proyecto de construcción oscilan entre 38.000 y 85.000 € según la antigüedad. Los consultores inmobiliarios internacionales de lujo perciben entre 28.000 y 36.000 € de base, pero los de mayor rendimiento con carteras de clientes consolidadas superan los 150.000 € en retribución total mediante comisiones. Los salarios en Alicante suelen situarse con un descuento del 15 al 20% respecto a Madrid, compensado parcialmente por un menor coste de vida.
¿Cómo afecta la financiación NGEU para renovación a la contratación en Alicante?**
España asignó 6.800 millones de euros en fondos Next Generation EU para la rehabilitación de viviendas, con plazos de ejecución en 2026. La provincia de Alicante ha tramitado más de 4.200 solicitudes de subvención, concentradas en mejoras de eficiencia energética. Se prevé que la actividad de renovación crezca un 18% en 2026 a medida que se acercan los plazos. Sin embargo, el 34% de los proyectos aprobados ya experimentó retrasos superiores a seis meses en 2024 debido a la falta de disponibilidad de contratistas. La financiación ha creado una demanda comprimida y acotada en el tiempo de auditores energéticos, directores de proyectos de rehabilitación y coordinadores BIM que la plantilla actual no puede satisfacer.
¿Qué hace diferente al mercado de talento inmobiliario de lujo de Alicante respecto a otros mercados españoles?La cuota del 44,5% de compradores extranjeros en Alicante —la más alta de España— genera demanda de agentes multilingües con experiencia en transacciones interculturales. Más del 90% de los agentes de lujo con carteras de clientes extranjeros contrastadas son candidatos pasivos que no responden a ofertas de empleo publicadas. Mercados competidores como Málaga ofrecen mayor potencial de comisiones en propiedades de ultralujo, mientras que Madrid y Valencia ofrecen trayectorias profesionales más amplias. La fortaleza de Alicante reside en los compradores del norte de Europa, pero las agencias deben contratar consultores que dominen alemán, inglés o lenguas escandinavas con conocimiento específico de la legislación inmobiliaria y la normativa costeracom/es/article-non-compete-clauses) españolas.
¿Cómo aborda KiTalent el Executive Search en el sector de la construcción e inmobiliario de Alicante?
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¿Cuáles son los mayores riesgos para el mercado inmobiliario de Alicante en 2026?
Tres riesgos dominan. La sensibilidad a los tipos de interés es elevada: un aumento de 1% en el Euríbor se correlaciona con una reducción de la demanda del 6 al 8% en el segmento de segunda residencia, según el Banco de España. La volatilidad de la libra esterlina afecta directamente al volumen de compradores británicos, que siguen representando la mayor nacionalidad individual con un 12,8% de las transacciones extranjeras. El riesgo climático en la comarca de la Vega Baja está devaluando determinados códigos postales entre un 5 y un 12% e incrementando los costes de seguros. Las restricciones planificadas sobre alquileres de corta duración en Alicante ciudad y Benidorm también podrían reducir la rentabilidad de la inversión para compradores de segunda residencia que dependen de
