Жылжымайтын мүлікті дамыту жөніндегі менеджерлерді (Development Manager) іздеу және іріктеу

Қазақстандағы және жаһандық деңгейдегі жылжымайтын мүлікті дамыту (девелопмент) ландшафты күрделі нормативтік өзгерістермен, капитал тапшылығымен, қатаң экологиялық мандаттармен және құрылыс саласын цифрландырумен сипатталады. Институционалдық инвесторлар мен жеке құрылыс салушылар (застройщиктер) жаңа нарықтық жағдайларға бейімделіп жатқанда, Дамыту жөніндегі менеджердің (Development Manager) рөлі қарапайым жобалық үйлестірушіден жоғары деңгейдегі стратегиялық басқарушыға айналды. Бұл кәсіпқойлар күрделі урбанистік жобалардың физикалық және қаржылық іске асырылуына жауапты. Мұндай деңгейдегі таланттарды тарту элиталық жаһандық және жергілікті таланттар пулын анықтайтын құзыреттерді, білім беру базасын және географиялық хабтарды нақты түсінуді талап етеді.

Қазіргі жылжымайтын мүлік нарығында Дамыту жөніндегі менеджер кез келген жобаның орталық жүйке жүйесі қызметін атқарады. Олар жобаларды бастапқы техникалық-экономикалық негіздемеден және жер учаскесін сатып алудан бастап, соңғы пайдалануға беруге дейінгі толық өмірлік циклі арқылы басқарады. Қарапайым коммерциялық тілмен айтқанда, бұл маман қаржы, дизайн, құқық және құрылыс салаларындағы әртүрлі ресурстарды біріктіру арқылы салынған ортаны құруға жауапты. Қолданыстағы активтерді қадағалайтын мүлік менеджерінен айырмашылығы, Дамыту жөніндегі менеджер жаңа құрылыс немесе ғимараттарды реновациялау арқылы жаңа құн (value creation) жасаумен айналысады.

Бұл кең ауқымды жауапкершілік жобаның бюджеті мен мерзімдерін толық бақылауды, сондай-ақ бастамалардың табысты әрі заң талаптарына қатаң сәйкес болуын қамтамасыз етуді білдіреді. Қазақстанда бұл Мемлекеттік градостроительлік кадастрдің автоматтандырылған ақпараттық жүйесі (АИС ГГК) арқылы рұқсаттар алуды, 18 таңбалы бірегей нысан нөмірін (УНО) тіркеуді және тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы жаңартылған заңнаманы қатаң сақтауды талап етеді. Менеджер сәулетшілер, бас мердігерлер, инвесторлар және жергілікті әкімдіктер кіретін көпсалалы топтың негізгі байланыс тұлғасы ретінде әрекет етеді. Олар құрылысқа байланысты тәуекелдерді, соның ішінде жергілікті нарықтағы ауытқуларды азайта отырып, өзгермелі нормативтік ортаның күрделіліктерін шебер басқаруы керек.

Корпоративтік ұйым ішінде Дамыту жөніндегі менеджер әдетте компанияның ауқымына байланысты Дамыту жөніндегі директорға, Вице-президентке немесе Басқарушы серіктеске есеп береді. «Казахстанская Жилищная Корпорация» сияқты ірі мемлекеттік немесе квазимемлекеттік құрылымдарда, сондай-ақ ірі жеке компанияларда менеджер ауқымды қалалық құрылыстың нақты бір бағытын басқаруы мүмкін. Ал шағын бутик-девелоперлерде олар жобаның бүкіл өмірлік цикліне толық жауапкершілікті өз мойнына алады. Масштабқа қарамастан, олардың негізгі миссиясы – ішкі кірістілік нормасы (IRR) мен тұрақтылық мақсаттарына қатаң жауап беретін жылжымайтын мүлік жобаларын басынан аяғына дейін жеткізу.

Бұл рөл онымен жиі шатастырылатын көршілес лауазымдардан айтарлықтай ерекшеленеді. Құрылысқа бағытталған Жоба менеджері (Project Manager) таза техникалық орындауға және физикалық құрылыс кезеңіне назар аударса, Дамыту жөніндегі менеджердің міндеті активті қаржылық андеррайтингтеуді және стратегиялық орналастыруды қамтиды. Сол сияқты, Активтерді басқарушы (Asset Manager) аяқталған ғимараттың қаржылық көрсеткіштерін оңтайландыруға назар аударса, Дамыту жөніндегі менеджердің жұмысы нысан ұзақ мерзімді пайдалануға немесе сатуға толық дайын болған кезде аяқталады.

Дамыту жөніндегі менеджерді жалдау қажеттілігі әдетте корпорацияның жаңа жобаларға капиталды агрессивті түрде салуымен немесе қолданыстағы активтер портфелін стратегиялық қайта орналастыруымен тұспа-тұс келеді. Жоғары пайыздық мөлшерлемелер мен қатаң лицензиялау талаптары жағдайында құрылыс процесіндегі жасырын тиімділіктерді аша алатын және күрделі қаржыландыру құрылымдарын басқара алатын мамандандырылған менеджерлерді жалдау қажеттілігі туындайды. Әсіресе, жаңа «кілтті тапсыру» (turnkey) тәсілімен жұмыс істейтін компаниялар үшін инвестициялық капиталды төмен өсу экономикалық ортасында өмір сүре алатын және дами алатын физикалық активтерге үздіксіз айналдыру үшін бұл рөл өте маңызды.

Дамыту жөніндегі менеджерлер компанияның өсуінің әртүрлі кезеңдерінде өте қажет. Стартап-девелопер үшін алғашқы менеджерді жалдау – құрылтайшының ең маңызды шешімі. Ірі институционалдық инвесторлар мен ұлттық жобаларды іске асыратын компаниялар үшін бұл үздіксіз процесс. Жұмыс берушілер қатарына оппортунистік стратегияларды жүзеге асыратын инвестициялық қорлар, ірі жеке құрылыс компаниялары және қауымдастықтарды қайта дамыту бастамаларын басқаратын мемлекеттік сектор субъектілері кіреді.

Жоғары мамандандырылған немесе аса құпия іздеу қажет болған жағдайда, мақсатты (retained) эксклюзивті іздеу қызметі ерекше маңызды. Жарты миллиард долларлық жобаның басшысын ауыстыру немесе жаңа аймақтық нарыққа шығу стандартты рекрутинг қамтамасыз ете алмайтын құпиялылықты талап етеді. Сонымен қатар, ең үздік Дамыту жөніндегі менеджерлер көбінесе ұзақ мерзімді ынталандыру жоспарларына байланған пассивті кандидаттар болып табылады. Мамандандырылған executive search фирмасы осындай жоғары деңгейлі басшыларды тартуға және жаһандық нарықты картаға түсіруге әлдеқайда жақсы бейімделген.

Қазіргі заманғы девелопментке кіру жолы көбінесе қатаң, жоғары мамандандырылған академиялық базамен анықталады. Қазақстанда жетекші мамандар әдетте Қазақ ұлттық техникалық университеті (ҚазҰТЗУ), Қазақстан-Британ техникалық университеті (ҚБТУ) немесе ҚазБСҚА сияқты оқу орындарында жылжымайтын мүлік, қаржы, бизнес экономикасы немесе сәулет бакалавры дәрежесін алады. Қаржылық дәрежелер сандық андеррайтинг үшін өте маңызды, ал сәулет дәрежелері күрделі құрылыс жүйелерінде техникалық сауаттылықты қамтамасыз етеді.

Магистратура дәрежесі аға басшылық лауазымдар үшін негізгі ерекшелік ретінде жиі танылады. Жылжымайтын мүлікті дамыту саласындағы мамандандырылған ғылым магистрі бакалавр дәрежесі бар мамандармен салыстырғанда көшбасшылық позицияларға жету жолын айтарлықтай қысқарта алады. Сәулет және инженерия саласындағы кәсіпқойлар да капитал нарықтары мен қаржылық талдау бойынша терең біліммен өз дағдыларын толықтырса, девелопмент саласында табысты мансап құра алады.

Дамыту жөніндегі менеджерлерге арналған таланттар пулы әлемге әйгілі академиялық институттар мен жергілікті жетекші университеттерде шоғырланған. Қазақстанда Астана халықаралық технологиялар университеті сияқты оқу орындары цифрлық жобалау және BIM-технологиялар бойынша жаңа буын мамандарын дайындауда. Сонымен қатар, Сингапур, Ұлыбритания және Франциядағы бизнес мектептері, сондай-ақ шетелден оралған халықаралық тәжірибесі бар қазақстандық мамандар нарықтағы жоғары білікті кадрлардың маңызды бөлігін құрайды.

Жылжымайтын мүлікті дамыту саласындағы кәсіби сертификаттар жоғары реттелетін саладағы техникалық шеберлік пен этикалық міндеттеменің маңызды көрсеткіші болып табылады. Қазақстан Республикасы Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті жанындағы сертификаттау жүйесі мамандардың біліктілігін растауда негізгі рөл атқарады. Халықаралық деңгейде жетекші сертификаттар қаржылық талдауға бағытталған менеджерлер үшін алтын стандарт болып қала береді.

Бәсекеге қабілетті ортада тауашалық және функционалдық сертификаттар мықты кандидаттарды ерекшелейді. Энергия тиімділігі және экологиялық қауіпсіздік талаптарының күшеюіне байланысты жасыл құрылыс (green building) және смарт-үй жүйелері бойынша көшбасшылық дағдылар өте маңызды бола бастады. Жобаларды басқарудың кәсіби белгілері (PMP) және BIM-технологияларды меңгеру ауыр құрылысты қадағалауды қамтитын рөлдерде мансаптық өсу үшін жоғары сұранысқа ие.

Табысты Дамыту жөніндегі менеджер болу жолы жылжымайтын мүліктің бүкіл құн тізбегі бойынша терең сараптама құруға мүмкіндік беретін біртіндеп өсуді қамтиды. Көптеген мамандар өз мансабын даму талдаушылары немесе қаржылық талдаушылар ретінде бастайды. Бұл рөлдерде олар нарықтық деректерді жинау, барлау есептерін дайындау және алдын ала қаржылық талдаулар жүргізу арқылы аға топ мүшелеріне қолдау көрсетеді.

Аға талдаушы деңгейінен табиғи мансаптық өсу тікелей Дамыту жөніндегі менеджер атағына әкеледі. Бұл маңызды ауысу әдетте жылжымайтын мүлік саласындағы бес-сегіз жылдық мансаптан кейін орын алады. Одан әрі жоғары табысты менеджерлер Дамыту жөніндегі директор, Вице-президент немесе Басқарушы директор сияқты аға атқарушы басшылыққа ауысады, мұнда олар институционалдық капитал тартуға және фирманың макроэкономикалық стратегиясына назар аударады.

Дамыту жөніндегі менеджерлер салынған ортадағы көршілес рөлдерге өте қолайлы ететін жоғары трансферттік дағдыларға ие. Жалпы бүйірлік мансаптық қозғалыстарға активтерді сатып алу (acquisitions) саласына ауысу немесе активтерді басқару (asset management) кіреді. Көптеген табысты менеджерлер сайып келгенде корпоративтік құрылымнан толығымен шығып, жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын жеке қорларға ауысады немесе өздерінің тәуелсіз девелоперлік фирмаларын ашады.

Девелопментті басқарудағы элиталық құзыреттілік аналитикалық ойлаудың, коммерциялық хабардарлықтың және жобалық көшбасшылықтың сирек кездесетін үйлесіміне қатты тәуелді. Техникалық біліктілік қаржылық модельдеуді, таза ағымдағы құн (NPV) және ішкі кірістілік нормасы (IRR) есептеулерін толық меңгеруді талап етеді. Кәсіпқойлар жергілікті аумақтарға бөлу заңдарын, муниципалдық құрылыс нормаларын және қатаң экологиялық талаптарды терең білуі керек. Құрылыс сауаттылығы да бірдей маңызды, ол сәулет сызбаларын оқуды және құрылыс барысын сыни тұрғыдан бағалауды талап етеді.

Көшбасшылық және мүдделі тараптарды басқару жай ғана білікті кандидаттарды шынайы ерекше басшылардан ажыратады. Менеджерлер тиімді қаржылық шарттарды қамтамасыз ету үшін меншік иелерімен, сыртқы жеткізушілермен және мердігерлермен жоғары деңгейдегі келіссөздер жүргізуі керек. Стратегиялық ойлау маңызды болып қала береді, бұл көшбасшылардан макроэкономикалық жағдайлар өзгерген кезде, мысалы, пайыздық мөлшерлемелердің өсуіне немесе тұтынушылық қалаулардың өзгеруіне тез жауап беруді талап етеді.

Географиялық тұрғыдан алғанда, Дамыту жөніндегі менеджерлерге деген жоғары сұраныс институционалдық капитал нарықтары өтімді және инфрақұрылымдық инвестициялар ең жоғары шегіне жететін ірі қалалық орталықтарда шоғырланған. Қазақстанда Астана қаласы негізгі хаб болып табылады, мұнда ұлттық жоба аясындағы ірі тұрғын үй кешендері салынып жатыр. Алматыда жеке меншік тұрғын үй құрылысы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы басым болса, Шымкент, Ақтөбе және Қарағанды қалалары өңірлік логистикалық және тұрғын үй хабтары ретінде қарқынды дамуда.

Халықаралық деңгейде Лондон, Нью-Йорк, Сингапур және Дубай сияқты жаһандық орталықтар жоғары білікті менеджерлерді тартудың негізгі нүктелері болып қала береді. Бұл қалалар институционалдық инвесторларға, негізгі реттеуші органдарға және жоғары мамандандырылған жергілікті таланттар пулына физикалық жақындықты қамтамасыз етеді.

Дамыту жөніндегі менеджерлерге арналған жұмыс берушілер ландшафты өте алуан түрлі. Оған жаһандық инвестициялық алыптардан бастап, жергілікті бутик-девелоперлерге дейін кіреді. Тұрғын үй мамандары көппәтерлі және жалға берілетін секторларда үстемдік етеді, ал мемлекеттік және квазимемлекеттік тұрғын үй басқармалары қауымдастыққа бағытталған маңызды өсу бастамаларын басқарады.

Бірнеше ауқымды макроэкономикалық өзгерістер бұл рөлді қайта анықтауда. Қатаң экологиялық мандаттар активтерді қайта жабдықтауды міндетті өмір сүру стратегиясына айналдырды. Сонымен қатар, жасанды интеллект пен PropTech (жылжымайтын мүлік технологиялары) құралдарын жылдам енгізу жетекші мамандардан жаңа технологиялық құзыреттерді және деректерге негізделген шешім қабылдау дағдыларын талап етеді. Осылайша, Дамыту жөніндегі менеджерлер тек құрылыс процесін ғана емес, сонымен қатар салалық инновацияларды да басқаратын стратегиялық көшбасшыларға айналуда.