บูมอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทภูเก็ตแซงหน้าทั้งโครงสร้างพื้นฐานและแหล่งบุคลากรในเวลาเดียวกัน

เทศบาลท้องถิ่นของ ภูเก็ต อนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่และห้องพักรีสอร์ท/โรงแรมรวมกว่า 15,000 ยูนิตในปี 2024 ในปีเดียวกันนั้น สำนักงานประปาภูเก็ตยืนยันว่าปริมาณน้ำที่มีอยู่ในปัจจุบันสามารถรองรับความต้องการสูงสุดในช่วงฤดูท่องเที่ยวได้เพียง 70% เท่านั้น สนามบินภูเก็ตทำงานใกล้ขีดจำกัดที่ 98% ของกำลังการรองรับตามการออกแบบ ขณะที่ถนนแนวชายฝั่งตะวันตกระหว่างป่าตองถึงในทอน ประสบภาวะ "ระดับการให้บริการ F" (Level of Service "F") นาน 8-10 ชั่วโมงต่อวันในช่วงฤดูท่องเที่ยว สภาพเหล่านี้แสดงให้เห็นชัดว่าเงินทุนไหลเข้าเร็วกว่าการเทคอนกรีต ซึ่งก็ไหลเข้าเร็วกว่าการวางระบบท่อ ถนน และรันเวย์ที่จำเป็นต่อการรองรับการพัฒนาอย่างยั่งยืน

เรื่องนี้ไม่ใช่เพียงปัญหาโครงสร้างพื้นฐานเท่านั้น แต่คือวิกฤติบุคลากรอย่างแท้จริง ผู้บริหารที่วางแผน สร้าง และบริหารรีสอร์ทระดับหรูในสภาพแวดล้อมที่มีข้อจำกัด ย่อมไม่ใช่บุคลากรประเภทเดียวกับผู้ที่สร้างที่พักอาศัยทั่วไปในสภาพแวดล้อมที่ไร้ข้อจำกัด สายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตในขณะนี้ต้องการ ผู้อำนวยการโครงการ ที่สามารถบริหารไซต์ก่อสร้างท่ามกลางภาวะขาดแคลนน้ำ ผู้จัดการทั่วไปรีสอร์ท ที่สามารถดำเนินงานให้ทำกำไรได้แม้รายได้เฉลี่ยต่อห้องจะผันผวนตามฤดูกาลสูงถึง 45% และ ผู้นำด้านความยั่งยืน ที่สามารถขอรับรองมาตรฐานสากลให้กับอสังหาริมทรัพย์เขตร้อน ท่ามกลางสภาพที่สาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานของเกาะยังไม่เพียงพอ บุคลากรเหล่านี้มีอยู่จำนวนจำกัด โดยประมาณ 85-90% ไม่ได้อยู่ระหว่างหางานใหม่

บทความนี้นำเสนอการวิเคราะห์เชิงโครงสร้างเกี่ยวกับแรงผลักดันที่กำลังเปลี่ยนโฉมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทของภูเก็ต ทั้งตัวผู้ว่าจ้างและกระแสเงินลงทุนที่ขับเคลื่อนการขยายตัว รวมถึงสิ่งที่ผู้บริหารระดับสูงจำเป็นต้องเข้าใจเกี่ยวกับพลวัตด้านบุคลากรในตลาดนี้ ก่อนตัดสินใจแต่งตั้งผู้บริหารคนถัดไป

ตลาดที่เติบโตจนทะลุเพดานของตัวเอง

ปริมาณการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตในปี 2024 แตะระดับ 82,000 ล้านบาท (ประมาณ 2.ความแตกแยกเป็นสองขั้ว (bifurcation) นี้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนต่อผู้บริหารที่รับผิดชอบการสรรหาบุคลากร: เงินทุนที่หลั่งไหลเข้าสู่ อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ไม่ได้กระจายอย่างทั่วถึง แต่กระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับบนเป็นหลัก โครงการพัฒนาวิลล่าหรู 4,200 ยูนิต และห้องพักรีสอร์ท/โรงแรมอีก 5,800 ยูนิตในสายการผลิตปัจจุบัน เป็นโครงการระดับไฮเอนด์เกือบทั้งหมด ซึ่งต้องการผู้เชี่ยวชาญระดับสูงที่มีประสบการณ์งานบริการภายใต้แบรนด์ระดับโลก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางอาจบริหารโครงการได้ด้วยผู้จัดการก่อสร้างทั่วไปที่มีความสามารถ แต่ วิลล่าริมสระน้ำมูลค่า 150 ล้านบาทสำหรับนักลงทุนรัสเซีย ที่สร้างบนที่ดินสัญญาเช่าภายใต้โครงสร้างนิติบุคคลซึ่งต้องสอดคล้องกับข้อกำหนดของหน่วยงานกำกับดูแลไทย ขณะเดียวกันก็ต้องรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายให้กับผู้ซื้อต่างชาติ ล้วนต้องการผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางอย่างแท้จริง

จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 2024 สูงถึง 12.8 ล้านคน เข้าใกล้ระดับสูงสุดก่อนการระบาดที่ 14.1 ล้านคน ชาวรัสเซียคิดเป็น 42% ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ freehold โดยชาวต่างชาติ และประมาณ 35% ของการซื้อวิลล่าหรูแบบสัญญาเช่า ตามข้อมูลจาก บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด รองลงมาคือกลุ่มผู้ซื้อจีน 18% และอังกฤษ 12% ความต้องการในตลาดนี้ไม่มีข้อสงสัย คำถามคือ เกาะแห่งนี้จะรองรับสิ่งที่นักลงทุนสร้างขึ้นได้ทั้งในเชิงกายภาพและการดำเนินงานหรือไม่

คำตอบ ณ ปี 2026 คือ ยังไม่สามารถทำได้ หากไม่แก้ไขข้อจำกัดเชิงโครงสร้างที่ขณะนี้ทวีความรุนแรง (acute) จนไม่ใช่เพียงปัญหาเรื้อรัง (chronic) อีกต่อไป

คอขวดโครงสร้างพื้นฐานที่กำหนดคุณลักษณะผู้บริหารทุกตำแหน่ง

โดยทั่วไป โครงสร้างพื้นฐานมักไม่ถูกหยิบยกมาพูดถึงในบริบทของการสรรหาบุคลากร แต่ในภูเก็ต นี่คือหัวใจสำคัญ ข้อจำกัดทางกายภาพของเกาะในขณะนี้เป็นตัวกำหนดรายละเอียดงานของทุกตำแหน่งผู้บริหารระดับสูง ทั้งในภาคปฏิบัติการและการพัฒนาโครงการ

การขาดแคลนน้ำในฐานะข้อจำกัดเชิงปฏิบัติการ

อ่างเก็บน้ำหลักสามแห่งของภูเก็ต ได้แก่ บางวาด คลองกะทู้ และบางเหนียวดำ อยู่ในระดับวิกฤตตลอดช่วงฤดูท่องเที่ยวสูงสุด (พฤศจิกายน–เมษายน) ในปี 2024 ภาวะขาดแคลนน้ำบังคับให้รีสอร์ทต้องจ้างรถส่งน้ำภาคเอกชน ซึ่งเพิ่มต้นทุนปฏิบัติการ 12–18% โครงการขยายอ่างเก็บน้ำบางเหนียวดำล่าช้าออกไปจนถึงปี 2028

สำหรับ ผู้จัดการทั่วไปรีสอร์ท นี่ไม่ใช่เพียงปัจจัยประกอบ แต่คือความท้าทายเชิงปฏิบัติการหลัก การบริหารรีสอร์ทระดับห้าดาวท่ามกลางความไม่แน่นอนของแหล่งน้ำเป็นเวลาห้าเดือนต่อปี จำเป็นต้องมีทั้งการวางแผนรองรับ (contingency planning) การจัดการซัพพลายเออร์ และการออกแบบประสบการณ์สำหรับแขก (guest experience engineering) ซึ่งผู้จัดการทั่วไปในตลาดที่มีโครงสร้างพื้นฐานมั่นคงไม่เคยต้องเผชิญ ข้อจำกัดเดียวกันนี้ยังส่งผลต่อ ผู้อำนวยการด้านความยั่งยืน ที่ได้รับมอบหมายให้ดำเนินการรับรองมาตรฐาน LEED หรือ EarthCheck การพิสูจน์ว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ในขณะที่น้ำต้องขนส่งมาทางรถบรรทุก ไม่ใช่ปัญหาเชิงทฤษฎี แต่เป็นปัญหาที่ต้องจัดการทุกวัน

ขีดจำกัดของสนามบินและการเติบโตที่สะดุด

สนามบินนานาชาติภูเก็ตรองรับผู้โดยสาร 12.3 ล้านคนในปี 2024 เทียบกับขีดจำกัดที่ออกแบบไว้ที่ 12.5 ล้านคน ตามข้อมูลจาก บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) โครงการขยายเฟส 2 ที่จะเพิ่มขีดความสามารถเป็น 25 ล้านคนต่อปี มีกำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2026 หากเป็นไปตามแผน ข้อจำกัดด้านนี้จะบรรเทาลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่หากล่าช้า เส้นทางการพัฒนาของเกาะจะชนเพดานที่ชัดเจน: การขายวิลล่าหรูหรืออสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์จะทำได้ยากขึ้น หากสนามบินไม่สามารถลำเลียงนักลงทุน ผู้ซื้อ หรือแขกผู้เช่าที่จำเป็นต่อธุรกิจได้อย่างเพียงพอ

ช่องว่างด้านโครงสร้างพื้นฐานนี้ยังส่งผลต่อการสรรหาบุคลากรในอีกมิติหนึ่ง ผู้สมัครระดับสูงที่กำลังประเมินตำแหน่งงานในภูเก็ตจะไม่พิจารณาเฉพาะตัวโอกาสในงานเท่านั้น แต่จะคำนึงถึงทิศทาง (trajectory) ของตลาดโดยรวมด้วย หัวหน้าฝ่ายพัฒนาโครงการ (VP of Development) ที่ปกติอาจพิจารณาโยกย้ายจาก กรุงเทพฯ หรือสิงคโปร์ ย่อมต้องเชื่อมั่นก่อนว่าการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานของเกาะจะเดินหน้าทันความทะเยอทะยานด้านการพัฒนา ความล่าช้าของโครงการอ่างเก็บน้ำและการทำงานที่กำลังการรองรับเต็มที่ของสนามบินส่งสัญญาณบางอย่าง ซึ่งอาจเพียงพอให้ผู้สมัครที่อยู่ในตำแหน่งมั่นคงแล้วปฏิเสธการสนทนาตั้งแต่ต้น) อนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยและห้องพักรีสอร์ท/โรงแรมมากกว่า 15,000 ยูนิตในปี 2024 ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ขณะที่หน่วยงานระดับจังหวัดที่รับผิดชอบด้านน้ำและคมนาคม ก็ประกาศพร้อมกันว่าระบบสาธารณูปโภคเหล่านี้ถูกใช้งานเกินขีดจำกัดแล้ว0–4.5 เท่าcom/th/article-counteroffer-trap) ต้องไปไกลกว่าเรื่องเงินเดือนเพียงอย่างเดียวcom/th/article-executive-recruiting-failures) การประกาศรับสมัคร Construction Director เงินเดือน 750,000 บาทต่อเดือนในภูเก็ต จะดึงดูดผู้สมัครจากกลุ่ม 10% ที่กำลังหางานอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่อาจมีเหตุผลที่องค์กรผู้ว่าจ้างควรพิจารณาให้รอบคอบ2 ปี การย้ายงานมักเกิดจากโอกาสเปิดรีสอร์ทใหม่ (pre-opening) หรือการย้ายงานในระดับเทียบเท่า (lateral move) ที่ให้ค่าตอบแทนเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 25%com/th/article-negotiate-salary) การตัดสินใจย้ายครอบครัวไปยังเกาะที่มีข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐานถูกนำมาชั่งน้ำหนักด้วย นายจ้างที่ไม่สามารถให้ความยืดหยุ่นด้านที่อยู่อาศัยหรือข้อตกลงดูแลครอบครัว จะถูกตัดออกจากกลุ่มผู้สมัครตั้งแต่ก่อนเริ่มกระบวนการสรรหา

ผู้อำนวยการด้านความยั่งยืนและ ESG

บทบาทด้าน ESG ในอุตสาหกรรมรีสอร์ทภูเก็ตพัฒนาจากหน้าที่เสริมเพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับ สู่บทบาทปฏิบัติการระดับสูง รีสอร์ทของกลุ่มเบญจพฤกษ์และแมริออท อินเตอร์เนชั่นแนล ในภูเก็ต ได้สรรหา ผู้จัดการ ESG จากพอร์ตโฟลิโอคู่แข่งในภูมิภาค ด้วยแพ็กเกจค่าตอบแทนรวมเกิน 2.4 ล้านบาทต่อปี เพิ่มขึ้น 20% จากปี 2023 พร้อมแผนการจ่ายผลประโยชน์เร่ง (accelerated vesting schedules) ตามข้อมูลจาก HVS Asia-Pacific Hospitality Compensation Guide16 เฮกตาร์) สำหรับการลงทุนเกิน 40 ล้านบาท ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หากผ่านเป็นกฎหมาย สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) คาดว่าจะปลดล็อกความต้องการวิลล่าที่รอการลงทุนอยู่แล้ว มูลค่า 15–20 พันล้านบาทcom/th/article-non-compete-clauses) แต่ไม่ได