Dubrovnikova ekspanzija kratkoročnog najma ima kadrovski problem koji nijedna regulativa ne može riješiti

Dubrovnikova industrija kratkoročnog najma obuhvaća otprilike 4.200 aktivnih oglasa. Ta brojka predstavlja približno 18% ukupnog stambenog fonda grada. U povijesnoj Staroj jezgri, udio kratkoročnog najma prelazi 35%. Tržište generira procijenjenih 180 milijuna eura godišnjeg prihoda na razini Dubrovačko-neretvanske županije. Prema svim kapitalnim metrikama, sektor je u procvatu. Prema svim operativnim metrikama, puca po šavovima.

Ključni problem nije regulativa, premda se regulativa zaoštrava. Nije ni apetit investitora, koji nastavlja rasti unatoč novim ograničenjima. Problem je u tome što ljudi potrebni za vođenje ovih nekretnina na profesionalnoj razini jednostavno ne postoje u dovoljnom broju. Nepopunjenost radnih mjesta za tehničare održavanja iznosi 45%. Pozicije analitičara upravljanja prihodima bilježe 38% nepopunjenosti. Pozicije voditelja operacija nekretnina dosežu 31% nepopunjenosti. Executive Search za direktora operacija u najvećoj upravljačkoj tvrtki u južnoj Dalmaciji trajao je jedanaest mjeseci prije nego što je tvrtka odustala od vanjskog tržišta.

U nastavku slijedi analiza iz prve ruke zašto je dubrovački sektor kratkoročnog najma zarobljen između ubrzanih institucionalnih ulaganja i urušavanja operativnih kapaciteta. Članak ispituje gdje su kadrovski jazovi najizraženiji, koje ih sile pokreću, zašto konvencionalne metode zapošljavanja ne uspijevaju na ovom specifičnom tržištu te što organizacije koje posluju u nekretnine i graditeljstvo trebaju raditi drugačije.

Paradoks regulacije: barijere koje štite postojeće igrače umjesto da hlade potražnju

Dubrovačka regulatorna putanja slijedila je obrazac koji su mnogi voditelji zapošljavanja pogrešno protumačili. Gradsko vijeće uvelo je moratorij na nove registracije kratkoročnog najma u povijesnoj jezgri 2023., produžen do 2025. Hrvatskim izmjenama Zakona o pružanju usluga u turizmu iz 2024. uvedena su ograničenja od 180 dana najma za neprofesionalne najmodavce. Ministarstvo turizma najavilo je namjeru implementacije digitalnog sustava praćenja „turističkog nosivog kapaciteta" do sredine 2026., koji bi potencijalno pokrenuo dinamička ograničenja licenci temeljena na opterećenju infrastrukture u stvarnom vremenu.

Pretpostavka iza ovih mjera bila je da će ograničena ponuda ohladiti tržište. Nije.

Obujam transakcija za postojeće licencirane nekretnine porastao je 28% u odnosu na prethodnu godinu tijekom 2024. Institucionalni investitori, uključujući britansku tvrtku Henley Investments, aktivno su konsolidirali inventar. U povijesnoj jezgri, postojeće licence za kratkoročni najam počele su se prodavati s premijama od €15.000 do €25.000 kroz neslužbene aranžmane prijenosa. Regulativa nije odvratila kapital. Stvorila je zaštitni jarak oko postojećih operatera, podigla ulazne barijere, a istodobno učinila postojeće portfelje vrednijima.

Zašto konsolidacija ubrzava kadrovsku krizu

Ova konsolidacija preoblikuje kadrovsku sliku na način koji se lako previđa. Kad amaterski najmodavci napuštaju tržište, a profesionalne upravljačke tvrtke preuzimaju njihov inventar putem ugovora o povratnom najmu ili izravnih kupnji, operativna složenost po tvrtki naglo raste. Tvrtka koja je upravljala sa 120 jedinica u 2023. sada može upravljati s 200. Vještine potrebne za vođenje 200 jedinica na više platformi, s dinamičkim određivanjem cijena, regulatornom usklađenošću i uslugama za goste luksuzne kategorije, kategorički se razlikuju od onih potrebnih za upravljanje nekolicinom apartmana.

Colliers International projicira smanjenje ukupnog broja oglasa kratkoročnog najma za 12 do 15% do 2026., jer troškovi usklađenosti prisiljavaju preostale amaterske operatere na izlazak. Prosječne dnevne cijene projicirano rastu za 8 do 10%, dosežući približno 185 EUR po noćenju. Inventar se smanjuje. Prihod po jedinici raste. Operativni zahtjevi na svaku preostalu upravljačku tvrtku se pojačavaju. Svaki izlazak amaterskog najmodavca ujedno je ulaznica za profesionalnog operatera kojemu trebaju kvalificirani kadrovi koje tržište ne može osigurati.

Regulativa ne hladi sektor. Ona ga profesionalizira. A profesionalizacija bez odgovarajućeg povećanja kvalificiranih kadrova stvara akutne operativne jazove koji su sada vidljivi na cijelom tržištu.

Gdje su jazovi najizraženiji: mapa nepopunjenih pozicija po funkcijama

Hrvatski zavod za zapošljavanje izvijestio je da je stopa nezaposlenosti u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u trećem kvartalu 2024. iznosila 6,2%, ispod nacionalnog prosjeka od 6,8%. Na makrorazini, to upućuje na umjerenu labavost tržišta rada. Na operativnoj razini, brojke govore potpuno drugačiju priču.

Taj raskorak otkriva ono što je možda najvažniji analitički uvid na ovom tržištu: Dubrovnik nema manjak radne snage u agregatnom smislu. Ima nesrazmjer između vještina i sezonalnosti. Radnici postoje na nacionalnoj razini. No oni ne mogu zadovoljiti dubrovačke ekstremne sezonske vrhunce, ne posjeduju vještine digitalnog upravljanja platformama koje suvremene operacije kratkoročnog najma zahtijevaju ili se neće preseliti zbog pozicije koja ne nudi cjelogodišnju sigurnost.

Tehničari održavanja: jaz od 45%

Pozicije tehničara održavanja bilježe najvišu stopu nepopunjenosti u sektoru od 45%, daleko iznad nacionalnog prosjeka. Prema podacima Hrvatske obrtničke komore, 78% dubrovačkih tvrtki za upravljanje nekretninama nije uspjelo popuniti pozicije tehničara održavanja unutar 90 dana tijekom proteklih 12 mjeseci. Tipična otvorena radna mjesta ostajala su nepopunjena dulje od šest mjeseci.

Posljedice su trenutačne i skupe. Tvrtke koje ne mogu zaposliti lokalno angažiraju zagrebačke tvrtke za održavanje uz cjenovne premije od 40%. Hitna vodoinstalaterska intervencija u vili vrijednoj €2,5 milijuna ne može čekati da tehničar vozi pet sati iz glavnog grada. No upravo je to stvarnost za znatan dio dubrovačkih operatera luksuznog najma.

Njemačka, Austrija i Irska privlače tehničare održavanja iz hrvatskog ugostiteljskog i građevinskog sektora s plaćama tri do četiri puta višim od lokalne razine, uz ugovore na neodređeno vrijeme. Dubrovačko sezonsko gospodarstvo ne može parirati ponudama stalnog zaposlenja sa sjevernoeuropskih tržišta. Sustav obrazovanja ne proizvodi zamjene dovoljno brzo da nadoknadi odljev.

Analitičari upravljanja prihodima: jaz od 38%

Voditelji prihoda u kontekstu kratkoročnog najma nisu tradicionalni hotelski analitičari cijena. Oni istodobno djeluju na više platformi, upravljajući algoritmima dinamičkog određivanja cijena na Airbnbu, Booking.comu i kanalima izravnih rezervacija. Uloga zahtijeva vladanje alatima za optimizaciju prinosa specifičnima za pojedinu platformu, poznavanje lokalnih obrazaca potražnje i kompetitivnih cjenovnih informacija. Stopa nepopunjenosti za ovu funkciju iznosi 38%.

Dinamika preotimanja kadrova u ovom segmentu zorno ilustrira pritisak. U drugom kvartalu 2024., prema izvještavanju Poslovnog Dnevnika, Sun Gardens Dubrovnik preoteo je višeg voditelja prihoda iz Rixos Premium Dubrovnik uz prijavljenu premiju na plaću od 35% i zajamčeni cjelogodišnji ugovor. Tri dodatna voditelja prihoda promijenila su poslodavca unutar sljedećih 90 dana.

Kad jedno zapošljavanje pokrene kaskadu od četiri preseljenja na tržištu ovako malom, kadrovski bazen nije samo uzak — on je zatvoreni krug. Isti pojedinci cirkuliraju između istih poslodavaca uz rastuće troškove. Nijedan neto novi kapacitet ne ulazi na tržište kroz te promjene.

Voditelji operacija nekretnina: jaz od 31%

Stopa nepopunjenosti od 31% za voditelje operacija nekretnina odražava kumulativni izazov. Ove uloge zahtijevaju koordinaciju timova za čišćenje, planiranje održavanja, usluge za goste i regulatornu usklađenost na distribuiranom inventaru. Raspon potrebnih vještina je širok. Kompenzacija za kandidate s ovakvom širinom iskustva često je niža od onoga što nude konkurentna mediteranska tržišta.

Barcelona i Lisabon plaćaju 60 do 80% više za pozicije višeg upravljanja nekretninama. Dubrovnik godišnje gubi približno 15 do 20% svojih dvojezičnih diplomanata ugostiteljstva na ta tržišta, prema anketama praćenja diplomanata Centra za karijere Sveučilišta u Dubrovniku. Sustav koji bi trebao hraniti lokalne poslodavce propušta na točki diplomiranja.

Kompenzacija: konkurentna lokalno, izložena međunarodno

Kompenzacije rukovoditelja u dubrovačkom sektoru upravljanja kratkoročnim najmom odražavaju tržište uhvaćeno između dvaju cjenovnih sustava. Unutar Hrvatske, Dubrovnik bilježi premiju. U usporedbi sa svojim mediteranskim konkurentima, zaostaje za maržama koje su dovoljno velike da pokrenu trajnu migraciju talenata.

Regionalni izvršni direktor koji nadzire portfelj od 200+ jedinica zarađuje između 75.000 €000 i €110.000 godišnje na izvršnoj razini, uz bonuse za rezultate koji obično dodaju 20 do 30% osnovne plaće. Direktor upravljanja prihodima zarađuje 55.000 €000 do €72.000. Viši voditelj operacija nekretnina zarađuje 38 EUR.000 do €50.000.

Te su brojke 15 do 25% više od ekvivalentnih uloga u Zagrebu. Uzimaju u obzir dubrovačke više troškove života i sezonski intenzitet. No ostaju 30 do 40% ispod usporedivih pozicija u Barceloni ili Lisabonu, prema podacima o paritetu kupovne moći Eurostata i Mercerovim istraživanjima ukupnih kompenzacija za jadransku regiju.

Jaz u kompenzacijama se ne zatvara. Širi se upravo na onoj razini senioriteta gdje se nalaze najkritičnija zapošljavanja. Viši voditelj prihoda u Dubrovniku koji zarađuje 38.000 eura.000 može se preseliti u Barcelonu za 65.000 eura.000. Voditelj operacija nekretnina koji zarađuje 50.000 eura.000 u Dubrovniku mogao bi zarađivati 80 eura.000 u Lisabonu. Razlika u troškovima života između tih gradova nije dovoljno velika da nadoknadi razliku u plaći. I svake godine dok dubrovački sektor kratkoročnog najma raste bez zatvaranja ovog kompenzacijskog jaza, bazen kandidata spremnih ostati ili se preseliti dodatno se smanjuje.

Za organizacije koje uspoređuju svoje pakete s ovim tržištem, točni podaci o plaćama za jadranski ugostiteljski sektor nisu opcija — oni su razlika između konkurentne ponude i gubitka kandidata u korist grada koji za isti posao plaća bolje.

Zamka sezonalnosti: zašto cjelogodišnje pozicije ne mogu privući cjelogodišnje talente

Dubrovačko gospodarstvo koncentrira 85% turističkih prihoda između lipnja i rujna. Ova ekstremna sezonalnost definira svaku odluku o zapošljavanju u sektoru kratkoročnog najma.

Adriatic Luxury Villas, najveća tvrtka za upravljanje kratkoročnim najmom u južnoj Dalmaciji, zapošljava 85 stalno zaposlenih ekvivalenata tijekom cijele godine i povećava kapacitet na 220 tijekom vrhunca sezone. Valamar Riviera, najveća hrvatska ugostiteljska grupa, održava 650 lokalnih zaposlenika i širi se na 1.400 sezonski. Radna snaga se gotovo utrostruči ljeti i vraća na jesen.

Ovaj obrazac stvara operativni paradoks. Cjelogodišnje održavanje i predsezonske pripreme zahtijevaju stalno zaposlene. Ekonomika sezonskog tržišta čini stalno zapošljavanje za mnoge operativne uloge financijski neučinkovitim. Rezultat je sustavna podzaposlenost tijekom međusezona i jurnjava za kadrovima svakog proljeća koja ponavlja iste neuspjehe iz godine u godinu.

Posebno stradavaju pozicije više razine. Direktor operacija ili direktor upravljanja prihodima jest cjelogodišnja pozicija s cjelogodišnjim odgovornostima. No sezonska reputacija tržišta je pretječe. Kandidati koji razmatraju Dubrovnik iz Zagreba, Splita ili inozemstva percipiraju cijelo tržište kao sezonsko, čak i kad specifična pozicija to nije. Prema izvorima iz industrije citiranim u Dubrovnik Timesu, Adriatic Luxury Villas vodio je otvorenu potragu za direktorom operacija jedanaest mjeseci. Pozicija je zahtijevala dvojezične kompetencije, sedam i više godina iskustva u upravljanju u ugostiteljstvu te odgovornost za račun dobiti i gubitka za 300+ jedinica. Pozicija je objavljena tri puta s rastućim rasponima plaća prije nego što ju je tvrtka popunila internom promocijom zaposlenika iz Zagreba koji je dobio paket za preseljenje.

Percepcija sezonalnosti funkcionira kao nevidljivi filtar na svakom postupku izvršnog regrutiranja na ovom tržištu. Ona eliminira kandidate iz razmatranja prije nego što uopće vide poziciju. Rješavanje ove percepcije zahtijeva više od objave oglasa. Zahtijeva izravan pristup pasivnim kandidatima koji se ne bi prijavili sami, ali bi mogli biti uvjereni prijedlogom koji nisu razmatrali.

Problem pasivnih kandidata na tržištu ovih dimenzija

Istraživanje SELECTIO-ve ugostiteljske prakse procjenjuje da je 85 do 90% kvalificiranih voditelja prihoda u Dubrovniku zaposleno i aktivno ne traži nove pozicije. Dvojezični voditelji iskustva gostiju s pet i više godina iskustva u luksuznom ugostiteljstvu pokazuju stopu aktivnog traženja posla ispod 5% na javnim platformama. Izvršne domaćice s ekspertizom u prometu inventara kratkoročnog najma pasivne su u 78% slučajeva.

Na tržištu s 4.200 oglasa i manje od 50 profesionalnih upravljačkih tvrtki, ukupni viši kadrovski bazen za kritične funkcije broji se u niskim stotinama. Kad je 85% tih pojedinaca pasivno, efektivni dostupni bazen putem oglasa za posao i dolaznih prijava pada na udio koji je premalen za izradu održivog užeg izbora kandidata.

To je strukturna stvarnost koju konvencionalne metode zapošljavanja ne mogu riješiti. Objava pozicije na MojPosao.ili LinkedInu doseže 10 do 15% kadrovskog bazena koji slučajno traži posao. Preostalih 85 do 90% potrebno je identificirati putem sustavnog mapiranja talenata (https://kitalent.com/talent-mapping), izravno kontaktirati i predstaviti im prijedlog dovoljno specifičan da prevlada inerciju njihovog trenutnog zaposlenja.

Grčki otoci dodatno pojačavaju konkurentski pritisak. Santorini i Mykonos nude slične sezonske ugovore s uspostavljenom infrastrukturom za strane radnike i često boljom kulturom napojnica. Grčke turističke tvrtke aktivno zapošljavaju na dubrovačkim sajmovima zapošljavanja. Split, drugi najveći hrvatski grad, nudi sličan priobalni životni stil s 20 do 30% nižim troškovima života i većim cjelogodišnjim gospodarstvom. Zagreb nudi 25 do 35% više osnovne plaće i cjelogodišnju stabilnost. Svaka konkurentska lokacija ima barem jednu prednost koju Dubrovnik ne može nadmašiti samo kompenzacijom.

U ovakvom okruženju, jedini način pristupa kandidatima koji bi mogli popuniti ove pozicije jest pronaći ih prije nego što počnu tražiti. To zahtijeva metodologiju headhuntinga dizajniranu za tržišta na kojima je vidljivi kadrovski bazen tek djelić stvarnog.

Što ovo znači za voditelje zapošljavanja u dubrovačkom sektoru kratkoročnog najma

Investicijska teza za dubrovačko tržište kratkoročnog najma ostaje snažna. Regulatorne barijere koncentriraju vrijednost među profesionalnim operaterima. Prosječne dnevne cijene rastu. Institucionalni kapital pritječe. Uvođenje eura eliminiralo je valutni rizik za EU investitore. Rezervacije u 2024. premašile su razine iz 2019. za 12%.

Ništa od toga nije bitno ako operativni kapacitet za vođenje nekretnina ne postoji.

Organizacije koje će pobijediti na ovom tržištu u sljedećih 12 do 24 mjeseca nisu one s najviše kapitala ili najboljim lokacijama. To su one koje prve riješe kadrovski problem. Portfelj od 300 luksuznih jedinica sa stopom nepopunjenosti tehničara održavanja od 45% i bez stalnog direktora operacija jest imovina koja zaostaje za svojim potencijalom za maržu koja daleko premašuje bilo koji regulatorni trošak.

Kadrovska strategija za ovo tržište zahtijeva tri elementa koja većina dubrovačkih operatera trenutno nema. Prvo, kompenzacijske pakete uspoređene ne sa Zagrebom ili hrvatskim prosjekom, nego s Barcelonom i Lisabonom — jer su to tržišta koja im preuzimaju kandidate. Drugo, cjelogodišnje ugovorne strukture za uloge koje zahtijevaju cjelogodišnju predanost, čak i kad je vrhunac prihoda sezonski. Trošak cjelogodišnje plaće za voditelja prihoda tek je djelić prihoda izgubljenog zbog suboptimalnog određivanja cijena tijekom međusezona. Treće, metodologiju pretrage koja doseže pasivne kandidate koji nisu ni na jednom portalu za zapošljavanje i neće odgovoriti ni na jedan oglas.

Trošak pogrešnog zapošljavanja na višoj razini na ovom tržištu multipliciran je vremenom potrebnim za ponovno pokretanje pretrage. Jedanaest mjeseci za direktora operacija nije anomalija u Dubrovniku. To je obrazac konzistentan s tržištem na kojem tradicionalni proces pretrage doseže možda 15% održivih kandidata. Preostalih 85% zahtijeva identifikaciju putem AI i tehnologija i izravnog, povjerljivog pristupa.

KiTalent isporučuje kandidate spremne za intervju unutar 7 do 10 dana putem metodologije izgrađene upravo za ovakva tržišta. Model plaćanja po intervjuu znači da nema unaprijed plaćenog retainera. Klijenti plaćaju kad upoznaju kvalificirane kandidate, ne prije. Sa stopom zadržavanja od 96% nakon godinu dana na više od 1.450 završenih izvršnih zapošljavanja, pristup je dizajniran za tržišta na kojima pogrešno zapošljavanje nije samo skupo, nego strukturno štetno.

Za organizacije koje se natječu za direktore operacija, voditelje prihoda i više voditelje upravljanja nekretninama na dubrovačkom tržištu kratkoročnog najma koje se sve više zaoštrava — gdje kandidati sposobni voditi luksuzni portfelj od 200 jedinica nisu vidljivi ni na jednoj platformi — razgovarajte s našim timom za izvršno traženje kandidata o tome kako identificiramo i isporučujemo talente koje ovo tržište zahtijeva.

Često postavljana pitanja

Kolika je trenutna veličina dubrovačkog tržišta kratkoročnog najma?

Dubrovnik je krajem 2024. imao približno 4. imao 200 aktivnih oglasa kratkoročnog najma, što predstavlja otprilike 18% ukupnog stambenog fonda grada. Povijesna Stara jezgra premašuje 35% udjela kratkoročnog najma. Sektor generira procijenjenih 180 milijuna eura godišnjeg prihoda na razini Dubrovačko-neretvanske županije. Profesionalne upravljačke tvrtke kontroliraju približno 45% inventara, pri čemu deset najvećih tvrtki upravlja s otprilike 1.850 jedinica ukupno. Regulatorna konsolidacija do 2026. projicira smanjenje ukupnog broja oglasa za 12 do 15%, dodatno koncentrirajući tržište među profesionalnim operaterima.

Zašto je tako teško zaposliti rukovoditelje upravljanja nekretninama u Dubrovniku? Tri sile konvergiraju. Prvo, 85 do 90% kvalificiranih kandidata na višim pozicijama su pasivni i nisu vidljivi na portalima za zapošljavanje. Drugo, dubrovačka sezonska reputacija odvraća kandidate koji percipiraju čak i cjelogodišnje uloge kao nestabilne. Rezultat su stope nepopunjenosti od 31% za voditelje operacija nekretnina, 38% za analitičare upravljanja prihodima i 45% za tehničare održavanja. To nisu ciklički jazovi. Ugrađeni su u strukturu tržišta i zahtijevaju izravne pristupe izvršnog traženja umjesto konvencionalnog oglašavanja radnih mjesta.

**Koliko zarađuju pozicije višeg upravljanja nekretninama u Dubrovniku?Regionalni izvršni direktor koji nadzire 200+ jedinica zarađuje 75.000 €000 do €110.000 godišnje uz bonuse za rezultate od 20 do 30%. Direktor upravljanja prihodima zarađuje 55.000 €000 do €72.000 na direktorskoj razini. Viši voditelj operacija nekretnina zarađuje 38.000 eura.000 do €50.000. Te brojke nose premije od 15 do 25% u odnosu na zagrebačke ekvivalente, ali su 30 do 40% ispod Barcelone i Lisabona, što izravno doprinosi migraciji kandidata na ta tržišta.

Kako je regulativa utjecala na dubrovačko investicijsko tržište kratkoročnog najma?

Suprotno očekivanjima, regulatorno zaoštravanje povećalo je aktivnost investitora. Moratorij na nove registracije kratkoročnog najma u povijesnoj jezgri učinio je postojeće licence vrjednijima. Obujam transakcija za licencirane nekretnine porastao je 28% u odnosu na prethodnu godinu tijekom 2024. Institucionalni investitori konsolidiraju inventar dok amaterski najmodavci izlaze zbog troškova usklađenosti. Regulativa je funkcionirala kao ulazna barijera koja štiti postojeće operatere, a ne kao odvraćanje od ulaganja kapitala. Hrvatsko Ministarstvo turizma planira daljnje mjere do 2026., uključujući digitalni sustav praćenja nosivog kapaciteta.

Kako KiTalent može pomoći pri zapošljavanju rukovoditelja u ugostiteljstvu u Dubrovniku? KiTalent koristi AI-poboljšano mapiranje talenata i izravan lov na glavecom/hr/talent-pipeline) za identifikaciju pasivnih kandidata koji čine 85 do 90% kvalificiranih talenata u dubrovačkom sektoru upravljanja kratkoročnim najmom. Kandidati spremni za intervju isporučuju se unutar 7 do 10 dana. Model plaćanja po intervjuu eliminira rizik paušala. Sa stopom zadržavanja od 96% nakon godinu dana i više od 1.450 završenih izvršnih zapošljavanja globalno, KiTalent je izgrađen za tržišta na kojima je vidljivi kadrovski bazen tek djelić stvarnog.

Koji su najveći rizici za dubrovački sektor kratkoročnog najma u 2026.?? Primarni rizici su operativni, ne financijski. Demografske projekcije pokazuju pad radno sposobnog stanovništva od 14% u Dubrovačko-neretvanskoj županiji do 2030. Infrastruktura radi na 94% kapaciteta tijekom vrhunca sezone. Politički pokret za smanjenje gustoće kratkoročnog najma sada ima predstavništvo u gradskom vijeću. Također, 68% investicijskih nekretnina nosi financiranje s promjenjivom kamatnom stopom vezanom uz Euribor, čineći sektor osjetljivim na monetarnu politiku ECB-a. No najneposredniji rizik za operatere jest da kadrovski jazovi degradiraju kvalitetu usluge na tržištu gdje luksuzno pozicioniranje ovisi o dosljednom iskustvu gostiju.